Cómo abrir un apartahotel, un hostal o una pensión en Alicante en 2026
Requisitos de cada figura, qué permite hoy la moratoria de Alicante y qué propone la modificación del PGOU en trámite. Lo que un inversor debe comprobar antes de comprar el inmueble.
Actualizado el 1 de octubre de 2026
Respuesta rápida
Respuesta rápida: qué se puede abrir hoy en Alicante ciudad
Cada figura tiene un tratamiento distinto. Situación comprobada el 1 de octubre de 2026:
- Figura
- Apartahotel (hotel-apartamento) de 4 o 5 estrellas
- Moratoria vigente
- Excluido expresamente
- Si se aprueba la MP 52
- Fuera del límite de plazas
- Figura
- Apartahotel (hotel-apartamento) de 3 estrellas
- Moratoria vigente
- Excluido expresamente
- Si se aprueba la MP 52
- Régimen especial: hasta 0,32 plazas por habitante
- Figura
- Apartahotel (hotel-apartamento) de 1 o 2 estrellas
- Moratoria vigente
- Excluido expresamente
- Si se aprueba la MP 52
- Límite general: 0,187 plazas por habitante
- Figura
- «Aparthotel» como bloque de apartamentos
- Moratoria vigente
- Suspendido si viene de un edificio residencial o es obra nueva
- Si se aprueba la MP 52
- Límite general
- Figura
- Hostal
- Moratoria vigente
- Excluido expresamente
- Si se aprueba la MP 52
- Límite general, sin excepción
- Figura
- Pensión
- Moratoria vigente
- Suspendida si viene de un edificio residencial o es obra nueva
- Si se aprueba la MP 52
- Límite general, sin excepción
Que una figura quede fuera de la moratoria no la hace viable: sigue necesitando compatibilidad urbanística y el resto de requisitos. La MP 52 se sometió a información pública en diciembre de 2025 y está pendiente de aprobación definitiva; sus cifras pueden cambiar. Confirma siempre el caso concreto antes de comprar.

Cada vez más inversores nos hacen la misma pregunta: si en Alicante ya no se conceden altas nuevas de pisos turísticos, ¿se puede abrir un apartahotel, un hostal o una pensión? Depende de la figura. La normativa valenciana los trata como tres grupos distintos, y la moratoria de Alicante y la modificación del PGOU en trámite también los tratan de forma distinta. Elegir mal la figura, o comprar el inmueble antes de comprobarlo, es el error más caro.
Esta guía explica los requisitos de cada figura, qué permite hoy la moratoria de Alicante ciudad, qué propone la modificación del PGOU y qué hay que revisar en un inmueble antes de firmar. Está actualizada a octubre de 2026 y al final enlazamos las fuentes oficiales.
Si lo que tienes es una vivienda suelta y quieres alquilarla a turistas, tu caso es otro y lo explicamos en nuestra página de licencia turística en Alicante. Y si buscas los trámites comunes a cualquier actividad (licencias, plazos, ICIO), parte de nuestra guía de cómo abrir un negocio en Alicante.
1. Apartahotel, hostal y pensión: tres grupos distintos
El Decreto 10/2021, reglamento del alojamiento turístico de la Comunitat Valenciana, clasifica los establecimientos hoteleros en tres grupos (artículos 38 a 40):
| Apartahotel | Hostal | Pensión | |
|---|---|---|---|
| Grupo | Primero, junto con el hotel | Segundo | Tercero |
| Categorías | De 1 a 5 estrellas | Sin estrellas | Sin estrellas |
| Inmueble | Edificio completo o parte independizada | Edificio completo o parte independizada | Su definición no lo exige |
| Accesos propios | Entradas, ascensores y escaleras exclusivos | No exige que sean exclusivos | Su definición no los exige |
| Cocina en las unidades | Sí, es lo que lo define | No permitida | No permitida |
Las diferencias de la tabla no son solo técnicas. Como veremos, en Alicante ciudad deciden si el proyecto es viable.
2. Apartahotel, hostal y pensión ante la moratoria de Alicante
El Ayuntamiento de Alicante mantiene una suspensión de licencias de alojamiento turístico en todo el término municipal:
- 13 de enero de 2025: se publica la suspensión de las nuevas viviendas de uso turístico, acordada por el Pleno en diciembre de 2024.
- 22 de julio de 2025: el Pleno la amplía a las pensiones, los bloques y conjuntos de apartamentos turísticos y los albergues turísticos, incluidas las licencias de obra nueva para implantarlos. El acuerdo se publicó en el DOGV el 25 de julio de 2025 y afecta a las solicitudes presentadas desde el día siguiente.
La ampliación tiene un alcance concreto:
- Afecta a esas modalidades cuando surgen del cambio de uso de un edificio residencial o de un edificio de nueva planta en edificio exclusivo, como uso compatible con el residencial.
- No afecta a los terrenos calificados de uso terciario ni a los edificios terciarios ya existentes que cambien de uso.
- Excluye expresamente a los establecimientos hoteleros: hoteles, hoteles-apartamento, hoteles-balneario y hostales.
Por tanto, el apartahotel (como hotel-apartamento) y el hostal quedan fuera de esta suspensión, y la pensión queda suspendida en los supuestos descritos. Quedar fuera de la moratoria no hace viable un proyecto: sigue necesitando la compatibilidad urbanística del uso en esa parcela y planta, y el resto de requisitos.
Cada caso se confirma sobre la parcela concreta. Los acuerdos de suspensión se aplican expediente a expediente, así que antes de comprar conviene una consulta urbanística que confirme que tu figura y tu inmueble no quedan afectados.
La moratoria dura como máximo dos años desde el 13 de enero de 2025 (la ampliación de julio se integra en ese mismo plazo), así que vence, como tope, en enero de 2027. Pero no conviene planificar una compra contando con que después se reabre todo: el Ayuntamiento tramita la modificación del PGOU que explicamos a continuación.
3. La modificación del PGOU (MP 52): plazas por barrio y excepción para hoteles
La Modificación Puntual nº 52 del PGOU de Alicante es la propuesta del Ayuntamiento para ordenar los alojamientos turísticos cuando termine la moratoria. No es un plan general nuevo, sino una modificación del vigente. El Pleno la sometió a información pública el 18 de diciembre de 2025 y, a la fecha de esta guía, sigue pendiente de aprobación definitiva. Esto es lo que propone la versión expuesta al público:
- Límite de saturación (art. 114 bis): como máximo 0,187 plazas turísticas por habitante en cada sección censal de uso residencial. En las secciones que lo superen, el alojamiento turístico pasa a ser incompatible.
- Excepción para hoteles: los establecimientos hoteleros de 4 o más estrellas no se ven afectados por el límite, y los de 3 estrellas se admiten mientras la sección no supere 0,32 plazas por habitante.
- Edificio exclusivo en el centro: en el Área Central y los Ensanches (arts. 120 y 126), y en otras zonas, el alojamiento turístico solo se admite en edificio exclusivo. Otras zonas, como la edificación abierta o parte de la renovación de periferias, sí lo admiten en planta baja.
- Plantas bajas de los ejes: en los viarios estructurantes, ejes comerciales y ejes cívicos, se prohíbe el alojamiento turístico en planta baja, salvo el hotel, el hotel-apartamento y el hotel-balneario. Las demás modalidades solo pueden tener ahí el acceso.
- Edificios residenciales: el alojamiento turístico necesitará un acceso independiente desde la vía pública y no podrá compartir ningún elemento de comunicación ni espacio común con los vecinos.
Hostales y pensiones no tienen estrellas, así que no podrían acogerse a la excepción hotelera. Un apartahotel de 3, 4 o 5 estrellas, sí.
Si se aprueba en estos términos, en una sección censal saturada, y en el centro hay muchas, el apartahotel de categoría alta será la figura con más recorrido, mientras que el hostal, la pensión y el apartahotel de 1 o 2 estrellas quedarán sujetos al límite general. Las estrellas no eximen del resto de condiciones de la zona, como el edificio exclusivo. Las cifras y excepciones pueden cambiar en la aprobación definitiva.
4. Cómo abrir un apartahotel (hotel-apartamento) en Alicante
«Apartahotel» es un nombre comercial que en la normativa valenciana puede corresponder a dos figuras distintas. Confundirlas es el origen de muchos problemas.
4.1 · El hotel-apartamento: la figura hotelera
Es la modalidad del grupo primero en la que cada unidad tiene instalaciones para conservar, elaborar y consumir alimentos. Como cualquier hotel:
- Ocupa la totalidad de un edificio o una parte independizada, con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo. El reglamento turístico no exige un edificio entero, aunque el urbanismo de la zona sí puede exigirlo (lo vemos en el apartado 7.3).
- Se clasifica de una a cinco estrellas mediante una autoevaluación: el reglamento puntúa edificio, unidades, servicios, ocio, oferta y reuniones, y exige unos requisitos obligatorios y una puntuación mínima para cada categoría: 180 puntos para 1 estrella, 250 para 2, 350 para 3, 500 para 4, 650 para 5 y 800 para el gran lujo.
- Es la figura que, en Alicante ciudad, está expresamente excluida de la moratoria y que, si se aprueba la MP 52, podrá acogerse a la excepción hotelera si alcanza 3 estrellas o más.
Es, además, el tipo de proyecto que más estamos haciendo en el estudio: edificios y locales que se transforman en hoteles-apartamento de estudios con cocina.
4.2 · Requisitos del hotel-apartamento: superficies, cocina y accesibilidad
El Anexo I del Decreto 10/2021 fija los mínimos obligatorios de cada unidad según la categoría. Las superficies se miden sin contar el cuarto de baño:
| Unidad | 1 y 2 estrellas | 3 estrellas | 4 estrellas | 5 estrellas |
|---|---|---|---|---|
| Estudio | 16 m² | 20 m² | 20 m² | 24 m² |
| Dormitorio doble | 11 m² | 12 m² | 13 m² | 14 m² |
| Salón-comedor | 8 m² | 10 m² | 10 m² | 12 m² |
| Salón-comedor con cocina | 13 m² | 15 m² | 15 m² | 17 m² |
En nuestros proyectos, la unidad más habitual es el estudio de 16 m² más el baño: una sola estancia con dormitorio, salón y cocina, que es el mínimo de 1 y 2 estrellas. Para 3 y 4 estrellas el estudio tiene que llegar a 20 m², también sin contar el baño. Además de las superficies, cada unidad y el establecimiento deben cumplir:
- Cocina equipada en todas las categorías: horno o microondas con convección, campana extractora o extractor, fregadero, frigorífico, vajilla y utensilios de cocina y de limpieza. En 5 estrellas, también pequeños electrodomésticos.
- Baño completo en cada unidad. El reglamento no fija una superficie obligatoria de baño, pero puntúa en la autoevaluación los de 3 m² o más y, más aún, los de 5 m². Sí es obligatorio un plato de ducha de al menos 0,80 m² (0,95 m² en 4 y 5 estrellas) y suelo antideslizante. En nuestros proyectos trabajamos con baños de 3,5 m² como mínimo.
- Dos baños o aseos en las unidades de 6 plazas o más (de 4 o más plazas en 5 estrellas).
- Accesibilidad en zonas comunes y habitaciones adaptadas, obligatoria en todas las categorías. El Código Técnico (CTE DB-SUA) exige como mínimo una unidad accesible en los establecimientos de 5 a 50 unidades, dos hasta 100 y más a partir de ahí.
- Aseos en las zonas comunes, obligatorios en todas las categorías.
- Salón para los clientes y recepción.
- Ascensor a partir de planta baja más dos en 1 y 2 estrellas, y a partir de planta baja más una desde 3 estrellas.

En un inmueble existente, todo esto es lo que decide cuántas unidades caben, y conviene resolverlo sobre plano antes de comprar.
4.3 · Si el inmueble no llega: la dispensa del artículo 28
En edificios antiguos es habitual que algún requisito no se pueda cumplir: una habitación que no llega a la superficie por un muro de carga, un pasillo estrecho o una altura que no se puede cambiar. Para eso existe la dispensa del artículo 28 del Decreto 10/2021.
- La concede, de forma excepcional, la Dirección General de Turismo, previo informe técnico, eximiendo de uno o varios requisitos mínimos del decreto.
- Contempla expresamente los inmuebles de singular valor arquitectónico, los edificios rehabilitados en cascos históricos y los de arquitectura tradicional de la zona.
- Tiene que equilibrarse con medidas compensatorias: servicios complementarios o condiciones por encima de las que corresponden a la categoría. Se valora especialmente ofrecer una accesibilidad superior a la exigida.
- Se solicita al servicio territorial de Turismo con una memoria técnica que justifique por qué no se puede cumplir el requisito y qué se ofrece a cambio, y debe obtenerse antes de presentar la declaración responsable.
- No se pueden dispensar los requisitos medioambientales ni los requisitos generales de los artículos 32 a 35.
Ojo: la dispensa es turística. No exime del PGOU ni de la MP 52, ni del Código Técnico de la Edificación. Si el proyecto depende de una dispensa, conviene saberlo en el estudio de viabilidad, antes de comprar.
4.4 · La cocina en cada unidad: instalaciones
La cocina es lo que distingue al hotel-apartamento, y tiene consecuencias técnicas: potencia eléctrica suficiente para todas las unidades, ventilación y extracción de cada cocina, agua caliente y saneamiento. En un edificio antiguo, la potencia disponible y el recorrido de los conductos pueden limitar el número de unidades.
4.5 · El bloque de apartamentos que se comercializa como «aparthotel»
Los bloques de apartamentos turísticos (artículo 45) son otra modalidad, fuera de los establecimientos hoteleros: un edificio completo de apartamentos con servicios comunes, explotado por una misma empresa. El reglamento les permite usar la denominación «aparthotel» si tienen salón social, bar-cafetería y recepción 24 horas.
Por fuera se parecen: apartamentos con cocina, recepción y cafetería. Pero en Alicante ciudad los bloques de apartamentos están suspendidos por la moratoria cuando proceden del cambio de uso de un edificio residencial o son de nueva planta. Si el objetivo es operar en la ciudad, la figura tiene que decidirse al principio del proyecto, no al final.
4.6 · Invertir por unidades: el régimen de condominio
Muchos inversores preguntan si pueden comprar unidades sueltas de un apartahotel. El reglamento lo permite en los establecimientos hoteleros en régimen de condominio (artículo 43), con condiciones estrictas:
- Cada unidad queda afecta al uso turístico mediante nota en el Registro de la Propiedad.
- Se cede a una única empresa explotadora, que gestiona todo el establecimiento, por un mínimo de diez años.
- El propietario no puede darle uso residencial: no puede reservarse su uso más de cuatro meses al año.
- El comprador debe ser informado por escrito de todo esto antes de la compra.
5. Cómo abrir un hostal en Alicante
El hostal es el grupo segundo. Ocupa un edificio o una parte independizada que forma un conjunto homogéneo, pero no necesita entradas, ascensores ni escaleras exclusivos. Por eso, a efectos turísticos, encaja en plantas de edificios existentes y en locales. Que el urbanismo lo admita en esa zona es otra cuestión, que explicamos en el apartado 7.3.
Un aviso para inversores extranjeros: un hostal no es un hostel. El hostal ofrece habitaciones privadas; el hostel, camas en habitaciones compartidas, equivale al albergue turístico, que en Alicante ciudad está suspendido.
Requisitos mínimos del reglamento (artículo 40):
- Recepción o conserjería.
- Salón con calefacción y teléfono de uso público.
- Habitaciones que cumplan los requisitos obligatorios de las de un hotel de una estrella.
- Un mínimo de dos habitaciones, sin cocinas en las habitaciones ni en las zonas comunes.
En Alicante ciudad, el hostal está expresamente excluido de la moratoria, lo que no lo hace viable por sí solo: necesita la compatibilidad urbanística del uso en esa parcela y planta. Y si se aprueba la MP 52 en los términos propuestos, hay que contar con tres condiciones: al no tener estrellas, quedará sujeto al límite de plazas de su sección censal; si está en un edificio con viviendas, necesitará un acceso independiente desde la calle, algo que el reglamento turístico no le exige pero el urbanístico sí, y en el Área Central y los Ensanches solo se admitirá en edificio exclusivo. Además, en las plantas bajas de los ejes comerciales, cívicos y viarios estructurantes solo podrá tener el acceso. La entrada independiente es necesaria, pero no suficiente: la viabilidad depende de la ordenación concreta de la parcela.
6. Cómo abrir una pensión en Alicante
La pensión es el grupo tercero: la figura con menos exigencias. El reglamento pide como mínimo:
- Habitaciones dobles de 10 m² e individuales de 6 m², sin contar el baño.
- Un baño o aseo por cada seis plazas.
- Un espacio destinado a salón.
- Un mínimo de dos habitaciones.
Si ofrece desayuno puede comercializarse como bed and breakfast.
La mala noticia para Alicante ciudad es que las pensiones están suspendidas por la ampliación de la moratoria (publicada el 25 de julio de 2025) cuando surgen del cambio de uso de un edificio residencial o de una obra nueva en edificio exclusivo. La suspensión no alcanza los terrenos de uso terciario ni los edificios terciarios existentes, que hay que estudiar caso a caso. Y si se aprueba la MP 52 en los términos propuestos, las pensiones quedarán sujetas al límite general de plazas, sin excepción. Fuera del término municipal, la pensión puede ser una buena vía para inmuebles pequeños, siempre tras comprobar el planeamiento del municipio.
7. Qué comprobar en el inmueble antes de comprar
La mayoría de los problemas de estos proyectos no son de decoración ni de explotación: están en el inmueble. Esto es lo que revisamos en un estudio de viabilidad.
7.1 · Compatibilidad urbanística del uso hotelero
El PGOU asigna usos a cada parcela y planta. Hay que confirmar que el uso hotelero está permitido en esa parcela y en esa planta, y en qué condiciones. En algunas zonas, por ejemplo, la primera planta admite ciertos usos terciarios además de la planta baja. Se acredita con el certificado o informe de compatibilidad urbanística municipal, la primera pieza de todo el expediente.
7.2 · La entrada independiente
No hace falta un edificio entero, pero sí que el establecimiento pueda separarse físicamente de los vecinos: con escaleras y ascensor propios si es un apartahotel, y en todo caso con el acceso independiente desde la calle que propone la MP 52 en edificios con viviendas. Comprar varios pisos sueltos y usar el portal y la escalera de la comunidad no sirve.
7.3 · Bajo comercial y primera planta: depende de la zona
Es una solución que ya ha aplicado algún cliente nuestro: comprar el bajo comercial y la primera planta del mismo edificio. Funciona donde el planeamiento admite el uso en esas plantas, y no en todas partes:
- La entrada independiente se resuelve por el propio local, con una escalera interior que sube a la primera planta sin pasar por el portal de los vecinos.
- El bajo aloja la recepción y las zonas comunes y, si tiene suficiente fachada con ventanas, también habitaciones, porque cada habitación necesita luz y ventilación naturales.
- Es la forma más sencilla de tener habitaciones accesibles sin depender de un ascensor.
Antes de comprar hay que comprobar tres cosas. Primero, que el planeamiento admite el uso hotelero en planta baja y en primera planta en esa zona: con la MP 52 tal como se ha expuesto, en el Área Central y los Ensanches solo se admitiría en edificio exclusivo, así que esta solución quedaría para otras zonas. Segundo, si es un hostal o una pensión, que el local no da a un eje comercial, eje cívico o viario estructurante, donde la MP 52 prohíbe esas modalidades en planta baja (al hotel y al hotel-apartamento no les afecta esa prohibición). Y tercero, si es un apartahotel, qué exige su categoría: desde 3 estrellas el reglamento pide ascensor a partir de planta baja más una. En un hostal el reglamento turístico no exige ascensor, aunque la accesibilidad del Código Técnico condiciona dónde se sitúan las habitaciones adaptadas.
7.4 · Cambio de uso
Si hoy son viviendas, hay que tramitar el cambio de uso a hotelero, con proyecto técnico y licencia de obra. Si es un local comercial, hay que confirmar que el uso hotelero está admitido en esa planta y tramitar el cambio que corresponda. Es la pieza que más condiciona plazos y presupuesto, así que tiene que quedar resuelta en el estudio de viabilidad.
7.5 · Seguridad, accesibilidad y confort
A efectos del Código Técnico de la Edificación, los tres son uso residencial público, con exigencias propias:
- Protección contra incendios (CTE DB-SI): evacuación, sectorización, detección y alarma.
- Accesibilidad (CTE DB-SUA y normativa autonómica), incluidas las habitaciones accesibles que correspondan.
- Aislamiento acústico entre habitaciones y respecto a los colindantes.
- Las superficies, servicios y equipamiento mínimos que el Decreto 10/2021 fija para cada grupo y categoría.
8. Trámites paso a paso
El orden importa: cada paso depende del anterior.
- Estudio de viabilidad del inmueble, antes de comprar o firmar arras.
- Compatibilidad urbanística del uso hotelero en la parcela.
- Proyecto técnico: arquitectura, instalaciones, protección contra incendios y accesibilidad, y el cambio de uso si procede.
- Licencia de obra según el alcance de la intervención. Te lo contamos en licencias de obra en Alicante.
- Título de actividad conforme a la Ley 6/2014, según el tamaño y las instalaciones del establecimiento. Más detalle en licencia de actividad en Alicante.
- Obra con dirección facultativa, boletines de instalaciones y certificado final.
- Comunicación de puesta en funcionamiento ante el Ayuntamiento, cuando el título de actividad lo exige.
- Declaración responsable ante Turismo de la Generalitat, con el grupo y la categoría, para la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
- Ya en explotación, el registro de viajeros a través de SES.HOSPEDAJES (Real Decreto 933/2021).
Cuánto se tarda
Estos son los plazos que vemos en nuestros expedientes. Son orientativos: dependen del municipio, de la complejidad del inmueble y, en el proyecto, también de nuestra carga de trabajo en ese momento.
| Fase | Plazo orientativo |
|---|---|
| Compatibilidad urbanística | Casi un mes en Alicante; en otros municipios, como Santa Pola, casi inmediata |
| Proyecto de apertura | De 2 a 4 semanas en plantas bajas y entresuelos; más en edificios completos o complejos |
| Compatibilidad y proyecto, en total | De uno a dos meses, según el municipio |
| Obra con declaración responsable | Se puede empezar en cuanto se presenta |
| Ejecución de la obra | Depende de la superficie y la complejidad: para unos 100 m², alrededor de 3 meses, contando algún imprevisto |
| Obra con licencia de obra mayor | Mucho más largo: en Alicante, la espera puede acercarse a dos años |
La diferencia entre declaración responsable y licencia de obra mayor es la que más cambia el calendario, así que conviene saber en el estudio de viabilidad por cuál de las dos vías irá la obra. A estos plazos se suman los trámites finales de actividad y de Turismo.
Mientras se resuelven la compatibilidad y el proyecto, en el estudio vamos trabajando en paralelo el interiorismo. Así, cuando el papeleo y el urbanismo quedan resueltos, el diseño está listo y podemos darte el presupuesto de ejecución de la obra sin esperar más.
Si el establecimiento tiene cafetería o restaurante abierto también al público de fuera, esa parte puede requerir su propia tramitación como establecimiento de hostelería.
¿Tienes un inmueble en el punto de mira?
Indícanos la dirección, las plantas, la superficie aproximada y la idea de explotación. Te decimos qué figura y qué categoría tienen recorrido antes de que compres.
Mensaje enviado, muchísimas gracias por contactar con nosotros. En cuanto sea posible tendrás noticias nuestras.
9. Fuera de Alicante ciudad: Elche, Santa Pola, San Juan, El Campello y Mutxamel
La moratoria y la MP 52 son normas del término municipal de Alicante. Cada municipio del entorno tiene su propio planeamiento y, en algunos casos, sus propias suspensiones. Lo importante para un inversor es que las suspensiones del área de Alicante se dirigen a las viviendas turísticas, no a los establecimientos hoteleros. Situación comprobada el 1 de octubre de 2026:
- Elche: no ha aprobado una moratoria formal y sigue tramitando alojamientos turísticos con su certificado de compatibilidad urbanística.
- Santa Pola: tampoco tiene moratoria aprobada, aunque se han planteado propuestas para limitar la oferta.
- Sant Joan d’Alacant (San Juan): mantiene suspendidas las nuevas viviendas turísticas mientras prepara una ordenanza que las regule, con especial restricción en el casco histórico.
- El Campello: suspendió en el otoño de 2024 los informes de compatibilidad para nuevas viviendas turísticas en edificios plurifamiliares (incluidos sus locales comerciales) y en conjuntos con zonas comunes. El Pleno del 30 de octubre de 2025 la prorrogó un año, hasta el 7 de noviembre de 2026. Conviene confirmar si se vuelve a prorrogar.
- Mutxamel (Muchamiel): no hemos encontrado ninguna suspensión publicada. Se aplica el régimen general de su planeamiento.
En todos ellos, un apartahotel, un hostal o una pensión dependen de lo mismo: que el planeamiento municipal admita el uso hotelero en esa parcela y en esa planta. Por eso el primer paso sigue siendo el certificado de compatibilidad urbanística del ayuntamiento que corresponda. Lo que es común a toda la Comunitat Valenciana es el Decreto 10/2021: los grupos y sus requisitos son los mismos.
10. Errores típicos del inversor
- Plantear un «aparthotel» como bloque de apartamentos cuando la figura con recorrido en la ciudad es el hotel-apartamento.
- Elegir la categoría por el presupuesto de obra sin mirar el límite de plazas de la sección censal.
- Dar por hecho que un hostal o una pensión tienen menos riesgo por ser más sencillos: son justo los que no tienen excepción en la MP 52.
- Comprar pisos sueltos en un edificio de viviendas contando con usar el portal de la comunidad.
- Dar por hecho que un bajo con primera planta sirve en cualquier zona: en el centro, la MP 52 propone exigir edificio exclusivo.
- Plantear un hostal o una pensión en la planta baja de un eje comercial, eje cívico o viario estructurante.
- Abrir con 1 o 2 estrellas pensando en subir de categoría después: en una sección censal saturada, la MP 52 no dejaría abrir en esas categorías, así que no hay «después». La categoría hay que decidirla desde el principio.
- Contar con que en enero de 2027 se reabre todo: el Ayuntamiento tramita límites por zonas para sustituir a la moratoria.
- Dejar la potencia eléctrica y las instalaciones para el final, cuando pueden limitar el número de unidades.
11. Cómo te ayudamos en Bon Basa
Hemos gestionado licencias y obras de hostales, restaurantes y locales en Alicante, y en estos proyectos se cruzan urbanismo, arquitectura, ingeniería y diseño. Lo trabajamos todo con un solo equipo: el estudio de viabilidad antes de la compra, el proyecto de interiorismo, las licencias de obra y de actividad, la dirección de obra cuando sea necesario y la reforma integral del inmueble hasta dejarlo listo para la declaración ante Turismo que también podemos tramitar por ti.
12. Fuentes oficiales
Estas son las fuentes que hemos usado, comprobadas el 1 de octubre de 2026:
- Decreto 10/2021, reglamento del alojamiento turístico de la Comunitat Valenciana (texto consolidado, DOGV).
- Ampliación de la suspensión a otras modalidades de alojamiento turístico (DOGV núm. 10159, 25 de julio de 2025).
- Información pública de la MP 52 del PGOU de Alicante (expediente municipal) y sus normas urbanísticas propuestas (arts. 94, 114 bis, 120 y 126).
- Prórroga de la suspensión de viviendas turísticas en El Campello (Ayuntamiento de El Campello).
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre apartahotel, hostal y pensión?
Son tres grupos distintos de establecimiento hotelero según el Decreto 10/2021. El apartahotel (hotel-apartamento) es del grupo primero: un hotel con estrellas y cocina en cada unidad, que ocupa un edificio o una parte independizada con entradas, ascensores y escaleras exclusivos. El hostal es del grupo segundo: también ocupa un edificio o una parte independizada, pero sin accesos exclusivos, y no tiene estrellas. La pensión es del grupo tercero: el que tiene menos requisitos.
¿Se puede abrir un apartahotel en Alicante con la moratoria?
Como hotel-apartamento, sí puede estudiarse: la ampliación de la suspensión aprobada el 22 de julio de 2025 excluye expresamente a los hoteles, los hoteles-apartamento y los hostales. Eso no lo hace viable por sí solo: el inmueble tiene que cumplir la compatibilidad urbanística y el resto de requisitos. En cambio, un bloque de apartamentos que quiera llamarse «aparthotel» está suspendido si procede del cambio de uso de un edificio residencial o es de nueva planta.
¿Se puede abrir una pensión en Alicante?
En el término municipal de Alicante, en la mayoría de los casos hoy no: la moratoria suspende las pensiones que surgen del cambio de uso de un edificio residencial o de una obra nueva en edificio exclusivo, hasta enero de 2027 como tope. No afecta a los terrenos calificados de uso terciario ni a los edificios terciarios existentes, que hay que estudiar caso a caso. Si se aprueba la MP 52 en los términos propuestos, las pensiones quedarán sujetas al límite general de plazas, sin excepción. En otros municipios hay que comprobar el planeamiento de cada uno.
¿Qué requisitos tiene un hostal en la Comunitat Valenciana?
Como mínimo, recepción o conserjería, salón con calefacción y teléfono de uso público, y habitaciones que cumplan los requisitos obligatorios de las de un hotel de una estrella. Debe tener al menos dos habitaciones y ocupar un edificio o una parte independizada que forme un conjunto homogéneo.
¿Qué requisitos tiene una pensión?
Habitaciones dobles de al menos 10 m² y individuales de al menos 6 m², sin contar el baño; un baño o aseo por cada seis plazas; un espacio destinado a salón, y un mínimo de dos habitaciones. Si ofrece desayuno, puede llamarse bed and breakfast.
¿Qué categoría conviene para un apartahotel en Alicante?
Si se aprueba la MP 52 en los términos propuestos, los hoteles de 4 y 5 estrellas quedarán fuera del límite de plazas turísticas por sección censal y los de 3 estrellas tendrán un régimen especial de hasta 0,32 plazas por habitante. Las categorías de 1 y 2 estrellas, igual que los hostales y las pensiones, se someterán al límite general de 0,187, que muchas zonas céntricas ya superan.
¿Qué superficie mínima debe tener un estudio de hotel-apartamento?
Según el Anexo I del Decreto 10/2021, sin contar el cuarto de baño: 16 m² en 1 y 2 estrellas, 20 m² en 3 y 4 estrellas y 24 m² en 5 estrellas. Cada unidad necesita además cocina equipada y baño, y el establecimiento debe tener zonas comunes accesibles, aseos en zonas comunes y habitaciones adaptadas.
¿Cuántas habitaciones adaptadas necesita un hotel-apartamento?
La accesibilidad en zonas comunes y habitaciones adaptadas es obligatoria en todas las categorías. Como mínimo, el Código Técnico (CTE DB-SUA) exige una unidad accesible en establecimientos de 5 a 50 unidades, dos hasta 100 y más a partir de ahí.
¿Qué pasa si mi inmueble no cumple algún requisito del decreto?
El artículo 28 del Decreto 10/2021 permite pedir a la Dirección General de Turismo una dispensa de uno o varios requisitos mínimos, de forma excepcional y con medidas compensatorias, sobre todo en edificios de valor arquitectónico, rehabilitados en cascos históricos o de arquitectura tradicional. Se solicita con una memoria técnica antes de la declaración responsable. No afecta a los requisitos medioambientales ni a los generales de los artículos 32 a 35, y no exime del PGOU ni del Código Técnico.
¿Puedo invertir comprando una unidad de un apartahotel?
Sí, en los establecimientos hoteleros en régimen de condominio, con condiciones: cada unidad queda afecta al uso turístico mediante nota en el Registro de la Propiedad, se cede a una única empresa explotadora durante al menos diez años y el propietario no puede reservarse su uso más de cuatro meses al año.
¿Se puede hacer un hostal o un hotel-apartamento en un bajo comercial?
El reglamento turístico lo admite: basta una parte independizada del edificio, como un bajo comercial con la primera planta. Lo que decide es el urbanismo de la zona. La MP 52, tal como se ha expuesto al público, solo admitiría el alojamiento turístico en edificio exclusivo en zonas como el Área Central y los Ensanches, y en las plantas bajas de los ejes comerciales, cívicos y viarios estructurantes prohíbe el hostal y la pensión (no el hotel ni el hotel-apartamento). Hay que comprobar la ordenación concreta de la parcela antes de comprar.
¿Hace falta cambio de uso para hacer un hostal o un apartahotel?
Si el inmueble son viviendas, sí: hay que pasar al uso hotelero, y antes comprobar que el planeamiento lo permite en esa parcela. Si es un local, hay que confirmar que el uso hotelero está admitido en esa planta. En ambos casos es un trámite con proyecto técnico y licencia de obra que conviene resolver en el estudio de viabilidad, antes de comprar.
¿Se puede abrir un apartahotel o un hostal en Elche, Santa Pola, San Juan, El Campello o Mutxamel?
La moratoria de Alicante solo rige en su término municipal. En Elche y Santa Pola no hay moratoria formal; en Sant Joan d'Alacant y El Campello las suspensiones se dirigen a las viviendas turísticas, no a los establecimientos hoteleros (la de El Campello vence el 7 de noviembre de 2026 salvo nueva prórroga), y en Mutxamel no nos consta ninguna suspensión. En todos los casos hay que confirmar que el planeamiento municipal admite el uso hotelero en esa parcela y planta mediante el certificado de compatibilidad urbanística.
¿Cuánto se tarda en abrir un apartahotel, un hostal o una pensión?
Depende sobre todo de la vía de la obra. Como referencia: la compatibilidad urbanística tarda casi un mes en Alicante y es casi inmediata en municipios como Santa Pola; el proyecto de apertura, de 2 a 4 semanas en plantas bajas y entresuelos. En total, esa primera fase suele resolverse en uno o dos meses. Si la obra puede ir con declaración responsable, se puede empezar en cuanto se presenta. La obra depende de la superficie y la complejidad: para unos 100 m², alrededor de tres meses, contando algún imprevisto. Si necesita licencia de obra mayor, en Alicante la espera puede acercarse a dos años. A todo ello se suman los trámites finales de actividad y de Turismo. Mientras tanto, preparamos el interiorismo para tener el presupuesto de obra listo al terminar el papeleo.
¿Cuándo termina la moratoria de alojamientos turísticos en Alicante?
Dura como máximo dos años desde su publicación el 13 de enero de 2025, así que vence como tope en enero de 2027; la ampliación de julio de 2025 se integra en ese mismo plazo. Después no conviene contar con que se reabra todo: el Ayuntamiento tramita la Modificación Puntual nº 52 del PGOU, que, si se aprueba en estos términos, limitará las plazas turísticas por sección censal.
¿Estás valorando un inmueble para un apartahotel, hostal o pensión?
Envíanos la dirección y la idea de explotación. Revisamos la figura legal, la compatibilidad urbanística y el encaje con la moratoria y la MP 52 antes de que compres. La primera consulta, para orientar el caso, es gratuita.
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